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Loi Censi-Bouvard

Investissement meublé : amendement Censi-Bouvard - LMNP : le dispositif 2017

 
 

Investissement meublé : le Censi-Bouvard

Tous les avantages du Censi-Bouvard 2013 : récupération de la TVA et garantie des loyers.

Profitez du dispositif meublé jusqu’en 2017 !

La loi de finances a été définitivement votée et publiée au Journal Officiel le 29 décembre 2011.

Qu’est ce que le dispositif Censi Bouvard permettant les investissements meublés ?

Le dispositif Censi ou Censi-Bouvard, permet d’investir un bien immobilier neuf destiné à la location meublée, qui rapporte des revenus réguliers sur toute la durée de location (soit sur 9ans, comme en Loi duflot). Avec la loi Censi-Bouvard , vous achetez un appartement résidentiel avec une garantie locative, grâce à une gestion clef en main. En effet, un bail commercial est signé ; le gestionnaire est en charge des locataires. Faisant partie des dispositifs de défiscalisation, l’amendement Censi-Bouvard permet de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de 11% sur le montant total de l’investissement. Par exemple, sur un investissement de 300.000€, la réduction s’élèvera à 33.000€ sur 9 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard, mais pour quel type de logement ?

Elle concerne les logements suivants :
  • Les résidences de tourisme classées
  • Les résidences avec services pour étudiants
  • Les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
  • Les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes (prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9)

Conditions principales :

  • Le logement doit être neuf, en l’état futur d’achèvement ou réhabilité et achevé depuis 15 ans maximum, destiné à la location, et répondant aux types énumérés ci-dessus (tourisme, étudiant, personnes âgées)
  • Tout contribuable domicilié en France peut en bénéficier, si l’acquisition est effectuée avant le 31 décembre 2014

A noter que la location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

  • d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement
  • d’acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation
  • d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation

Avantages :

  • La loi Censi-Bouvard ne nécessite pas d’inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés) contrairement au LMP (loueur en meublé professionnel)
  • Les logements au titre de l’investissement en loi Bouvard ne sont pas soumis à des plafonds de loyers ni plafonds de ressources du locataire en fonction de leur situation géographique
  • Il est possible d’acquérir plusieurs lots par an, dans la limite d’investissement de 300.000€ par an
  • La TVA immobilière est remboursée lors de l’acquisition du bien (19.6% du prix de revient de l’investissement immobilier hors taxes), ce qui allège considérablement le prix de celui-ci
  • Le bien immobilier est mis en location par bail commercial pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence, les loyers sont donc garantis par le bail commercial
  • Il est possible de reporter le solde de la réduction d’impôt pendant les 6 années suivantes, en cas de réduction d’impôt supérieure à l’impôt de l’année.
  • Les loyers perçus peuvent être exonérés totalement d'impôts s’ils sont déclarés dans le cadre du régime réel simplifié
  • Vous pouvez dans certains cas (résidences de tourisme) bénéficier d'une occupation personnelle du logement

Rappel du contexte de la loi :

L'amendement N° 11 de la loi de Finances rectificative de 2010 avait introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : L'AMENDEMENT CENSI-BOUVARD.

Ce nouveau dispositif venait compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) "classique" (avec le mécanisme d'amortissement) qui lui n'a en rien été modifié.

La loi Censi-Bouvard se différencie du statut LMNP traditionnel dans le sens où l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable par le mécanisme d'amortissement du bien immobilier (comme c'est le cas actuellement avec le statut LMNP). Le dispositif LMNP perdure mais les investisseurs pourront désormais choisir un régime alternatif, le régime Censi-Bouvard, consistant en une réduction d'impôt calculée sur le prix d’achat H.T, plafonnée à 300.000 €. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 11% du prix du logement acquis par le contribuable pour l'année 2012.

Exemple de simulation : investissement de 150 000 euros en en Censi-Bouvard :

Prix d'achat : 125 418 € HT

Soit une récupération de la T.V.A égale à 24 582 €

Calcul de la réduction d'impôt sur 9 ans : (125 418 X 18%) = 22 575 €, soit 2 508 € par an pendant 9 ans.

Si l'on ajoute la récupération de la T.V.A, cela porte la défiscalisation totale à 47 157€ sur 9 ans ! (soit 5 239€ par an pendant 9 ans).

En bref, à quoi sert la loi en Censi-Bouvard ?

  • Se créer un patrimoine immobilier avec 0 € d’apport
  • Préparer sa retraite grâce aux loyers que vous percevez.
  • Assurer ces proches en cas de décès, votre emprunt est pris en charge par l’assurance.

Jeune ou proche de la retraite, marié ou célibataire, avec ou sans capital, tout contribuable français payant plus de 2 000 à 3 000 € d’impôt est concerné, et peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Constituez votre patrimoine immobilier à moindre coût et préparez efficacement votre retraite. Les loyers perçus et les économies d'impôt (sur le revenu et la TVA récupérée) réalisées couvrent en grande partie le prix de revient du logement.

Remarques :

  • Le locataire est l’exploitant de la résidence : pas de soucis locatifs
  • Les plus values réalisées relèvent du régime des plus values des particuliers

Notre avis :

Le Censi-Bouvard est une solution d’investissement très intéressante pour acquérir des studios, loués meublés, et réduire ses impôts.

Il faut être sélectif quant à :

  • La situation géographique
  • Le prix
  • La qualité du gestionnaire (exploitant)

Résidences disponibles sur Parie, Ile-de-France, Lyon, Marseille, Nice…

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