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Loi LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

 
 

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de percevoir des revenus locatifs non imposés tout en bénéficiant de réduction d’impôts. Il permet de se construire un patrimoine immobilier, de sécuriser son capital et d’obtenir un complément de retraite.

Les conditions du LMNP

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit remplir les conditions suivantes :

  • Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)
  • Avoir des recettes annuelles inférieures à 23.000 € par an ou à 50% du revenu global.

Avantages

  • Idéal pour des compléments de retraite
  • Sécuriser votre capital dans un investissement à long terme
  • Se constituer un patrimoine immobilier
  • Revenus revalorisés
  • Le plus de ce statut : récupération immédiate (entre 3 mois et 6 mois après le premier loyer) de la TVA (19,60%) sur le prix d'acquisition soit l’équivalent d’une remise de 16,39% sur le prix TTC.
  • Déduction des amortissements = revenus nets d’impôts après remboursement de l’emprunt sur un certain nombre d’années
  • Etre propriétaire d’un bien revalorisé chaque année et bien situé en général

Nb : lorsque la banque finance le montant de l'investissement TTC à long terme, le montant de la TVA remboursée peut ainsi être une aide pour un contrat d'assurance vie (financement in fine) ou pour diminuer l'effort d'épargne durant la période de financement.

Qui peut être loueur en meublé non professionnel ?

  • Tous les contribuables sont concernés par ce statut, pour toutes tranches d’imposition. La TVA sera récupérable pour tous.

ATTENTION : on ne peut récupérer la TVA sous le statut de loueur en meublé non professionnel qu’à certaines conditions :

  • Le logement doit être situé dans une résidence avec services ou doit être une résidence de tourisme classée
  • L'investisseur passe un bail commercial de 9 ans avec un exploitant (3 des 4 services suivants doivent être disponibles : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison)
  • Les loyers perçus en LMNP sont soumis à la TVA (5,5%). La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.
  • La procédure permettant de récupérer la TVA sur un investissement en LMNP est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier d’un bail commercial.
    3 à 6 mois plus tard, un chèque des services fiscaux lui sera alors remis.

Où déclarer ses revenus perçus par le biais du LMNP et quel résultat fiscal ?

Les revenus locatifs du LMNP doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le résultat fiscal sera égal à 0 € pendant plus de 25 ans (sauf amendement Censi Bouvard)

En effet, chaque année, au lieu d'être imposé sur la totalité des loyers perçus, l'investisseur LMNP pourra déduire de ses revenus locatifs (BIC):

  • Les intérêts d'emprunt
  • Les charges de propriété et copropriété.
  • Les amortissements des meubles (répartis sur 5 à 7 ans)
  • Les amortissements des murs (répartis généralement sur 25 à 40 ans)

Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à 0 € les impôts à payer sur les loyers perçus.

Si le montant total des déductions à effectuer est supérieur aux revenus locatifs (loyers - déductions > 0 F), le différentiel (déficit BIC) sera reporté dans la limite des 6 années suivantes et utilisé pour effacer d'éventuels bénéfices LMNP dans cette période.

En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits mais seront imputés sur les revenus locatifs des années non déficitaires. Les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment.

Synthèse : le LMNP

  • Un complément de retraite revalorisé et net d’impôts
  • La constitution d’un patrimoine immobilier
  • La protection de sa famille
  • Un investissement sécurisé avec peu d’apport personnel et une épargne minime