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Loi démembrement

Le démembrement de propriété

 
 

Le démembrement de propriété fait partie des régimes fiscaux immobiliers. Il permet au nu-propriétaire de réduire son ISF (impôt sur la fortune), et même, dans certains cas, de l’annuler. L’achat de la nue-propriété consiste à donner la jouissance d’un bien immobilier acheté à un organisme ou à un tiers sur une période de 15 à 20 ans.

Principe général

Le démembrement de propriété résulte d’une succession, donation entre parents jusqu’au 4ème degré, ou d’une vente (dite en viager). La propriété est divisée en deux, il en découle deux statuts distincts :

  • L’usufruitier est celui qui a le droit d’utiliser le bien, habiter celui-ci ou le louer pour percevoir des loyers. Il doit en outre gérer les dépenses liées à l’entretien.
  • Le nu-propriétaire est celui qui dispose des « murs ». De ce fait, ce dernier ne peut toucher les revenus générés par la location de son bien. Il est tenu d’assurer les grosses réparations.

Ainsi, en tant que nu-propriétaire, vous pouvez :

  • acquérir un bien immobilier de 50 à 60% de sa valeur avec un seuil minimum d’investissement faible (60.000€ environ) ;
  • vous libérer de la gestion des loyers impayés, des frais de gestion et de réparation ;
  • bénéficier d’économie d’impôts ;
  • vous constituer un patrimoine immobilier sur le long terme. Arrivé à l’échéance du contrat, vous pourrez vendre le bien immobilier refait (par l’usufruitier) et revalorisé.

Législation

Les textes de loi se rapportant au démembrement sont :

  • Articles 605 et 606 du Code Civil (Droits et obligations des nus propriétaires et des usufruitiers)
  • Loi du 12 avril 1996
  • Barème prévu à l’article 762 du Code Général des Impôts

Le démembrement de propriété concerne qui ?

Seule une partie des contribuables est concernée, soit toute personne physique imposable à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) et/ou ayant des revenus fonciers.

Droits et obligations du nu –propriétaire

Le nu-propriétaire est en charge des grosses réparations pouvant conserver le bien. Selon le Code Civil, il s’agit de : réparer les gros murs et les voûtes, rétablir les poutres et les couvertures entières, les murs de soutènement et de clôture en entier.

Si le bien immobilier démembré est loué à des tiers, le nu-propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux sur les grosses réparations qu’il entreprend.

Par ailleurs, si l’usufruitier ne respecte pas son devoir d’entretien ou si par sa négligence, des travaux doivent être entrepris, les frais de réparation seront à sa charge. En cas de non-respect de ses obligations dans le cadre du démembrement, le droit de l’usufruitier peut être supprimé.

Enfin, le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien immobilier ou le donner en location dans l’accord de l’usufruitier.

Droits et obligations de l’usufruitier

L’usufruitier peut de plein droit occuper le bien immobilier ou le vouer à la location librement s’il souhaite en percevoir les revenus.

L’usufruitier est obligé de conserver le bien en bon état, et ne doit donc en aucun cas le détériorer. Tous les travaux d’entretien sont à sa charge. Ils dont définis comme suit : ce sont tous ceux qui ne sont pas compris dans les gros travaux décrits dans les obligations du nu-propriétaire. Par exemple, un ravalement de façade sera à la charge de l’usufruitier.

Dans le cadre du démembrement, il ne peut pas changer la destination du bien immobilier sans l’autorisation du nu-propriétaire. S’il souhaite par exemple changer le bail initial en bail commercial, l’usufruitier devra demander l’accord du nu-propriétaire. Il pourra tout de même saisir le tribunal si ce dernier refuse.

L’usufruitier ne pourra prétendre, au terme de l’usufruit, à une indemnité ou autre revalorisation pour les changements qu’il aura entrepris, même si la valeur du bien a augmenté.

L’usufruitier doit s’acquitter des impôts locaux dus :

  • s’il habite le bien immobilier, il sera redevable de la taxe d’habitation et l’impôt foncier
  • s’il loue le bien immobilier, il devra payer la taxe foncière.

Détails sur la fiscalité du démembrement

Revenus locatif

  • Le nu-propriétaire n’a pas de revenu à déclarer car ce n’est pas lui qui perçoit un loyer. Si l’immeuble est loué à des tiers par l’usufruitier, les dépenses pour les gros travaux sont imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire. Autrement dit, un déficit foncier peut être notable suite à de gros travaux, le nu-propriétaire peut alors l’imputer sur son revenu global, excepté les intérêts des emprunts. Il existe deux conditions à cette déduction : le bien immobilier doit déjà être bâti et il doit résulter d’une donation ou d’une succession entre parents. Sinon, le nu-propriétaire pourra reporter le déficit sur les 10 prochaines années. ATTENTION, si l’usufruitier ne loue pas son bien, le nu-propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus.

  • L’usufruitier, quant à lui, doit déclarer les loyers dans ses revenus fonciers. Les charges courantes sont imputées à la recette locative. Si l’usufruitier effectue des frais de réparation, et que ceux-ci engendrent un déficit foncier alors l’usufruitier peut déduire cette somme de son revenu global, dans la limite de 10.700€ par an. La partie restante et les intérêts d’emprunt peuvent être imputables pendant les 10 prochaines années.

Impôt de solidarité sur la fortune

Le processus de défiscalisation résulte donc de la déduction des charges sur le revenu global de l’usufruitier. Cependant, il reste seul soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune, excepté dans certaines conditions, où chacun sera redevable de la partie lui correspondant. Il s’agit des cas suivants, suivant le Code Civil :

Selon l’article 767, quand « l’usufruit de l’immeuble [est] recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l’absence de donation entre époux ».

Selon l’article 1094, lorsque « l’usufruit légal [est] réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l’absence de descendant ».

Selon l’article 1098, lorsque « l’usufruit forcé du second conjoint en présence d’enfants du premier lit ».

Selon l’article 1094-1, en cas de donation entre époux, le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d’usufruit ».

Evaluation de l’usufruit et de la nue-propriété :

Pour connaître la valeur du bien total en démembrement, il faut additionner les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété.

La valeur de chaque partie est définie selon le barème (Code Général des Impôts, article 762) suivant :

Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété
Jusqu'à 20 ans 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 40% 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
A partir de 91 ans 10% 90%

Plus value et droits de succession

En cas de vente en pleine propriété, chaque partie détient son prix de vente établi selon le barème prévu par le Code Général des Impôts, et chacune reste donc imposable en fonction de la plus-value réalisée. Si la vente n’a porté que sur l’une des parties, seule la partie de la vente est soumise au régime de la plus-value.

Concernant les droits de succession, il existe plusieurs cas. Si l’usufruitier décède en cas de formule viagère, ou si le contrat arrive à échéance, l’usufruit rejoint la nue-propriété. Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété du bien.

Dans le cas du décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers et en fonction du barème ci-avant.

Les avantages en bref

  • Achat d’un bien immobilier avec une décote de 40% à 50%.
  • Réduction de son ISF
  • Diminution de ses revenus fonciers existants (en cas de crédit immobilier et de travaux)
  • Réalisation d’un investissement rentable et sécurisé

Notre avis

Le démembrement permet une défiscalisation intéressante mais qui nécessite une analyse du patrimoine du futur nu-propriétaire. Nos équipes se tiennent à disposition pour étudier si cette solution d’investissement est la meilleure pour vous. N’hésitez pas à nous contacter ou regarder les programmes existants en démembrement.