Loi de finances 2012 : dernière année pour en profiter !

Pourquoi investir en loi Scellier ?

La loi Scellier, c’est l’opportunité d’assurer votre capital, votre future retraite, et de transformer vos impôts en patrimoine. Une aubaine à saisir rapidement car le dispositif prendra fin au 31 décembre 2012.

Depuis le 1er janvier 2012, en investissant dans des logements neufs labellisés BBC (Bâtiment Basse Consommation) destinés à la location pendant 9 ans, vous bénéficiez d’un taux de défiscalisation de 13% à 21%.

Investir en loi Scellier 2012, oui mais comment ?

Inutile de vous soucier, avec 0€ d’apport et une faible épargne, vous vous constituez un capital, sécurisez votre argent et garantissez une protection familiale sur le long terme. De quoi préparer votre future retraite en vous assurant des revenus complémentaires !

Trois possibilités s’offrent à vous pour 2012 :

Notre avis professionnel

Résidences disponibles sur Paris, Ile-de-France, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Marseille, Nice et autres villes de région PACA.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter

ZOOM SUR…

* Pour cette année 2012, des plafonds de prix ont été créés au m².

Outre le plafonnement global de l’assiette de réduction qui reste fixée à 300 000€, il est prévu qu’un décret établira des plafonds de prix par m² de surface habitable variant en fonction de la localisation du logement.

Ce rapport n’a pas encore été publié, mais le rapport n°3805, tome III rendu par l’Assemblée Nationale a indiqué que les plafonds devraient s’établir comme suit :

Nb : ces données ne sont fournies qu’à titre indicatif, et devront être confirmées par le décret à venir. La surface à prendre en compte devrait être la surface habitable et non la superficie scellier.

Modalités de calcul du plafonnement de la réduction d’impôt.

Exemple:
Prix d'acquisition 150 000 €
Surface habitable du logement: 55 m²
Prix au m² du logement: 3 000 €.
Logement situé en zone B2 (plafond fixé à 2 100 € par m² de surface habitable)
Prix retenu pour le calcul de la réduction d'impôt: 2 100 € X 55 m²= 115 500 €
Réduction d'impôt en Scellier libre BBC : 115 000 € X 13% = 15 015 €

Le détail sur la loi Scellier BBC

1. Quel logement ?

La réduction d'impôt s'applique aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement auprès d'un promoteur, aux locaux transformés en logements ou encore aux logements anciens réhabilités à partir du 1er janvier 2009. Il faut que le bien soit labellisé BBC. Voir les programmes scellier BBC

Le label BBC

La norme BBC définit le niveau de performance exigé par le label Bâtiment Basse Consommation. L’objectif est de réduire la consommation en énergie des logements qui représente une part importante des émissions de gaz à effet de serre.

En chiffres…

En effet, la France compte aujourd’hui 30,7 millions de logements, de 60m² en moyenne, dont 65% ont été construits avant 1975. Ils composent près de la moitié de la consommation énergique française et rejettent 123 millions de tonnes de gaz à effet de serre, soit près d’un quart des émissions totales nationales.

Le gouvernement a donc décidé d’appliquer les principes du Grenelle de l’environnement à ses dispositifs immobiliers locatifs permettant une réduction d’impôt sur un investissement BBC, tout en agissant en faveur de ses objectifs (division des émissions de gaz à effet de serre par 4 d’ici 2050).

Le label BBC est celui qui correspond au niveau de plus élevé de Haute Performance Energétique. Il signifie que des équipements performants en chauffage, eau chaude, systèmes de ventilation et éclairage ont été installés. La perméabilité de l’air du bâtiment doit aussi être contrôlée pour vérifier l’efficacité de l’isolation.

Ainsi, les constructions résidentielles neuves ne doivent pas dépasser une consommation de 50 kWhep par m² par an, contre en moyenne 120 kWep/m²/an jusqu’à maintenant.

En bref…

L’objectif est donc véritablement de faire des économies d’énergie à long terme et d’améliorer le confort des logements. En moyenne, les aides publiques financent jusqu’à 50% du surcoût financier nécessaire pour mettre un logement aux normes BBC. Par ailleurs, côté investisseur, en plus d’une facilité de location pendant la période obligatoire, le logement aura une plus-value certaine par rapport aux logements non certifiés basse consommation lorsqu’il sera revendu.

2. A qui s’adresse la loi Scellier BBC ?

La loi Scellier s’adresse à tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement destiné à la location labellisé BBC.

Les contribuables français qui bénéficient de la loi Scellier profitent d’une réduction d’impôt étalée sur 9 ans :

13% pour les investisseurs en Scellier BBC en 2012

21% pour les investisseurs en Scellier intermédiaire BBC en 2012

La déduction Scellier concerne les contribuables investisseurs dont les revenus tirés de la location sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le logement doit donc être loué vide, à titre de résidence principale du locataire. Les locations meublées, les résidences secondaires ou les logements inscrits à l'actif d'une entreprise en sont exclus.

3. La location sous scellier BBC

• L’engagement de location devra prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date d’acquisition si elle est postérieure.

• Dans le cadre de la loi Scellier BBC 2012, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret.

• BBC intermédiaire/sociale Dans le cadre du Scellier, les loyers perçus bénéficient d’un abattement de 30%.

• La loi permet aussi la déduction de toutes les charges (taxes foncières, frais de gérance, intérêts d’emprunts).

• Il est possible de reporter le solde de la réduction d’impôt pendant les 6 années suivantes, en cas de réduction d’impôt supérieure à l’impôt de l’année.

• En cas de congé du locataire, vous devez remettre le bien en location. Le fisc a toutefois prévu une période de vacances à condition que vous puissiez prouver que vous avez tout fait pour relouer (annonce).

4. Quels locataires ?

Vous choisissez librement vos locataires. Ils n'ont pas besoin de remplir des conditions de ressources excepté dans le cadre du scellier BBC intermédiaire. Ils doivent être détachés de votre foyer fiscal. Vous pouvez donc louer à l'un de vos enfants ou à vos parents et bénéficier de la réduction d'impôts.

En 2012, les plafonds annuels de ressources du locataire en loi scellier BBC intermédiaire sont les suivants :

5. Peut-on investir en loi Scellier BBC partout en France ?

On ne peut pas investir partout en France. Il existe aussi des plafonds de loyers en fonction de 5 zones géographiques. Attention, certaines adresses ne sont pas concernées par le dispositif.

Conseil : pour un investissement encore plus rentable, privilégiez la zone B1.

6. A quoi sert la loi Scellier BBC ?

Elle vise à encourager le plus grand nombre de français à investir dans des logements locatifs en ville et permettre au plus grand nombre d’accéder à l’investissement locatif, aux meilleurs prix.

C’est aussi un geste pour l’environnement, grâce à l’amélioration de la qualité des logements à louer aux dernières normes environnementales, isolation phoniques et thermiques. Le label BBC est obligatoire pour cette année.

• Se créer un patrimoine immobilier avec un faible apport initial.

• Préparer sa retraite : grâce aux loyers que vous percevez.

• Assurer vos proches : en cas de décès, votre emprunt est pris en charge par l’assurance.

• Accéder à l’investissement : jeune ou proche de la retraite, marié ou célibataire, avec ou sans capital, tout contribuable français payant plus de 2 000€ à 3 000€ d’impôt est concerné, et peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

• Défiscaliser : la loi Scellier BBC se différencie de la loi Robien ou loi Borloo dans le sens où l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non une diminution du revenu imposable. Donc, votre investissement locatif grâce à la loi Scellier BBC est financé entre 77 et 87% par le locataire et l’Etat.

7. Quand la loi scellier BBC est-elle applicable ?

• Les propriétaires qui ont signé l’acte de vente après le 1er janvier 2012 pourront bénéficier de la loi Scellier BBC 2012 même si le contrat de réservation a été signé avant le 1er janvier 2012 (prolongement des 22% jusqu’au 31 mars 2012, puis 13% à compter du 1er avril 2012).

• De plus, il n’existe aucune incompatibilité entre l’acquisition d’un bien sous le régime loi Scellier et la possession de biens bénéficiant d’autres systèmes de défiscalisation comme la loi Borloo, loi Girardin, loi Malraux …

• Au niveau fiscal, le propriétaire devra mentionner sur sa déclaration des revenus fonciers, (formulaire n° 2044) l’option choisie.

• La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (ni avec un ascendant ou un descendant si option avec abattement).

• Ce régime de défiscalisation loi Scellier BBC 2012 n’est applicable qu’à un seul logement par année. Il est toutefois possible pour le contribuable d’acquérir un logement par an sous le régime de la loi Scellier BBC entre 2009 et 2012.

REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL

Le non-respect de l’une des conditions posées par la loi entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.

Cas de remise en cause les plus fréquents :

• Le non-respect de l’engagement de location pendant 9 ans dans les conditions légales.

• La cession du logement avant 9 ans.

SYNTHÈSE DU DISPOSITIF

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