D’après le dernier indicateur des prix de l’immobilier de MeilleurAgents, une nouvelle ère se profile pour le marché de l’immobilier. Explications.
Au mois de septembre, de manière tout à fait habituelle on a pu constater une baisse du nombre de transactions. A cette baisse saisonnière classique s’est ajoutée la crise sanitaire et économique. Aussi, nonobstant la faible augmentation des prix de l’immobilier français (+0,2%), les dix plus grandes villes de France demeurent dans une phase stable (-0,1%). Ces résultats confirment la nouvelle ère du marché immobilier prévue par MeilleursAgents le mois dernier. Effectivement, le marché immobilier commence une phase de rééquilibrage, sans parler de baisse des prix.
En effet, six des grandes métropoles françaises chutent dans le rouge (-0,5% à Nice, -0,3% à Toulouse, -0 ,4% à Lille, -0,2% à Lyon). Cependant, pas de quoi s’alerter.
La raison ? Cette baisse est non seulement limitée mais également exacerbée par le phénomène de saisonnalité, elle ne concerne que les villes en manque de dynamisme déjà observé depuis plusieurs mois. Par exemple, Bordeaux (-0,6%) où la demande se fait de plus en plus rare, quant à Montpellier (-0,6%) c’est le taux de chômage qui est bien supérieur à la moyenne de pays qui explique cette baisse des prix.
En contrepartie, attention à ne pas trop célébrer les bonnes performances de Rennes, Nantes et Strasbourg, villes dans lesquelles les prix augmentent (+0,5%) en raison d’une bonne démographie et de la bonne santé de l’emploi avant la crise.
Si ces agglomérations ont réussi jusqu’à maintenant à maintenir une hausse des prix, MeilleursAgents prévoit qu’elles ne pourront échapper à cette baisse des prix équivalente à -1% au niveau nationale (projection septembre 2021)
Des acheteurs plus effacés
La demande qui jusqu’à maintenant pait le marché de l’immobilier a commencée à décliner dans toute la France, annonçant ainsi un rééquilibrage des transactions dans les prochains mois. Au moment du déconfinement on a pu observer un retour conséquent des acheteurs sur le marché désireux de finaliser leur projet immobilier, le boom des achats au printemps et à l’été semble être terminé.
Quatre mois après la fin du confinement, et alors qu’une deuxième vague de l’épidémie est annoncée, les acheteurs peinent à se projeter dans le futur. La quantité particulièrement importante de plans sociaux (Nokia, Renault, Airbus, Auchan, Bridgestone…), l’augmentation du chômage avec la baisse du nombre d’emploi causé par l’épidémie et le doute face aux conditions du chômage partiel longue durée pénalisent les potentiels primo accédant en les éloignant de leur entrée sur le marché. Selon les principaux indicateurs de MeilleursAgents, la pression entre vendeurs et acheteurs s’atténue à l’échelle nationale. Pour exemple, à Toulouse et à Rennes il n’y a que respectivement 12 % et 3 % d’acquéreurs de plus que de vendeurs (23% et 27% en février 2020). A Lyon se ratio est désormais tombé à 5% alors que le pouvoir d’achat immobilier de lyonnais fait parmi des plus bas de France.
La seule exception à ce phénomène est la ville Lille qui possède toujours une proportion de 10 vendeurs pour 12 acquéreurs. Pour cause, des loyers particulièrement élevés et à mensualités égales, on perd le moins de m² lors du passage de la location à l’acquisition (2m²).
Paris maintient sa limite à 10 500 € / m²
Malgré les différences entre le marché parisien et dans le reste de l’hexagone, Paris n’est pas n’évitera pas cette nouvelle époque immobilière. Bien qu’en début d’année, toutes les projections laissaient croire que Paris dépasserait le niveau de 11 000€ du m² en fin d’année, cette prévision semble désormais s’estomper. De la même manière que les autres grandes villes françaises, la capitale a été touchée par la pandémie et les lourdes conséquences économiques qui s’en suivent, la métropole de Paris a elle aussi vu une réelle baisse de la demande immobilière. A ce sujet, l’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) de MeilleursAgents est irrévocable ; à l’heure actuelle il ne reste plus que 6% d’acquéreurs de plus que de vendeurs dans la capitale. Une situation inédite et jamais vu depuis des années.
A cet égard, malgré un maintien des prix à un niveau exceptionnel (10 540 €/m²), les prix ont légèrement baissé d’après le dernier baromètre de MeilleursAgents (-0,5%). Cette baisse doit néanmoins être étudiée et observé avec attention parce qu’elle n’impacte pas tous les types de biens de la même façon. Contrairement aux petites surfaces dont les prix n’ont presque pas bougé au mois de septembre (-0,1%), les plus grandes surfaces ont connu une baisse des prix de 0,9%. Deux facteurs combinés peuvent expliquer cette baisse importante. En premier lieu, la situation économique et sanitaire, à cela s’ajoute la période, en effet au mois de septembre ces grandes surfaces sont beaucoup moins prisées par les familles. Cependant, ces mauvais résultats ne devraient pas perdurer dans les prochains mois, les familles étant attendu sur le marché de manière saisonnière.
Dans quelles villes l’immobilier va-t-il résister ?
D’après le baromètre 2020 des Villes de France, près de 25% des actifs (soit presque 400 000) résidant dans les grandes métropoles envisageraient de déménager dans des villes moyennes, ces actifs étant été séduits par le télétravail qu’ils ont pu appréhender durant le confinement. Les villes comme Reims (2 255 €/m²), Clermont-Ferrand (1 896€/m²) ou encore Angers (2 456€/m²) ont été choisies par le gouvernent comme chefs de file du plan de relance. Ces 3 villes « moyennes » sont, d’après MeilleursAgents, les villes qui possèdent le plus gros potentiel de résistance du marché immobilier.
Elles présentent toutes trois de nombreux atouts. En effet, Angers a vu se dessiner une forte hausse des prix (7,7% en un an) maintenue au lendemain du déconfinement (2,5%). Les prix de l’immobilier sont cependant quatre fois moins chers que ceux à Paris, et le pouvoir d’achat immobilier y est bon.
De fait, la demande est maintenue ce qui permet d’annoncer une bonne énergie dans les prochains mois.
Seulement à 45 minutes en train de Paris, Reims possède de nombreux avantages pour attirer les parisiens en manque d’espaces verts. De plus, les prix de l’immobilier y sont 5 fois moins élevés que dans la capitale. Enfin, la durée d’amortissement d’un bien y est d’un peu moins que 3 ans et demi contre 7 ans à Paris.
Pour finir, à Clermont Ferrand qui possède un pouvoir d’achat immobilier très élevé (86m²), la durée d’amortissement y est particulièrement courte (3ans). Les prix connaissent aussi une augmentation (+6,5% en 1 an). Aidé par un taux de chômage assez bas et presque égale à celui des grandes villes dynamiques (6,6% début 2020), les suppressions d’emplois et le chômage partiel dus à la crise ne semblent pas avoir affecter Clermont Ferrand.
