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Immobilier ancien : quelle suite pour le marché en 2021

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Immobilier ancien : quelle suite pour le marché en 2021

Evolution des taux d’intérêt, des conditions d’octroi, des prix des logements… dans un contexte d’incertitudes et de crise, conseils et focus sur le marché de l’ancien. 


Résistance de la part du marché en 2020 


L’année 2020, marquée par la pandémie de Covid-19, aura épargné l’activité de l’immobilier ancien, en dépit des impacts économiques, sociaux et sanitaires. Selon les récentes statistiques des professionnels et des notaires, le marché a tenu le choc. Evidemment, le nombre des transactions sera moindre qu’en 2019, où le record du million de transactions avait été atteint, en 2020, les 900 000 ventes seront atteintes, ce qui constitue une bonne année dans un contexte si particulier avec les différentes périodes de confinement que la France a connu.

Des taux encore attractifs 


Les taux d’intérêt sont restés bas tout au long de l’année, ce qui a permis, en parti, de booster le marché. En 2020 les taux se sont établis autour de 1.20 % en moyenne, toutes durées confondues (source : Observatoire Crédit Logement / CSA). Une chance pour une grande quantité de ménages en capacité d’acheter. Malgré les conditions d’octroi des prêts durcies par les institutions bancaires, les récentes décisions à propos des crédits devraient apporter une plus grande souplesse aux ménages dont les dossiers avaient du mal à passer.
 

De nouvelles tendances et une envie forte d’immobilier 


Les français ont un grand intérêt pour l’immobilier, et toutes les études le montrent. L’expérience nouvelle pour le français du confinement a l’effet d’être un catalyseur de tendances. Les envies de natures, d’espace, de qualité de vie (même si elles subsistent dans le domaine du rêve) ont été au centre des recherches immobilières. L’envie d’un bien plus spacieux, quitte à s’éloigner d’une ville avec de nouveaux critères essentiels (espaces extérieurs, terrasse, jardin) a été réclamé. Cependant, l’emploi reste le facteur déterminant, ce qui remet forcément en cause ou retarde grands nombres de projets.


Une hausse des prix qui ralentie


On a connu dans d’autres secteurs des « stop and go » des valeurs, en immobilier, il n’y a pas eu de variations importantes. Voir même un ralentissement de la hausse des prix, une stagnation au niveau national. « Au T3 2020, la hausse des prix des logements anciens en France s’atténue : +0,5 % par rapport au T2, après +1,4 % et +1,9 % aux trimestres précédents. » précisent dans leur note de conjoncture, les notaires de France. 
Les prix conservent une hausse dans la plupart des villes. En 2021, cette tendance devrait se poursuivre mais probablement plus lentement. Les biens immobiliers dit « de qualité » situés dans un bon emplacement ne seront pas affectés et se vendront vite. Cependant, concernant les biens éloignés des zones économiques attractives et qui de plus nécessitent des travaux pourraient être touchés d’importantes décotes.
 

L’évolution des prix dans la capitale


Les notaires parisiens prévoient, dans leur note de conjoncture, un léger recul des prix à Paris, en janvier 2021 (10 720 €/m2 vs 10 860 €/m2 en décembre 2020). Pendant plusieurs années, la progression des prix de l’immobilier de la capitale était inarrêtable. Cette inversion de tendance (à confirmer) sera-t-elle sur le long terme ? une seule certitude : le seuil des 11 000 €/m² ne sera pas franchi en 2020. 

 


L’évolution des prix par arrondissement 

Le pouvoir d’achat et les prix immobiliers selon les communes


Si, le prix moyen dans la capitale se situe à 10 800 €/m², 3 villes ont dépassé la moyenne de 4 000 €/m² ( Lyon, Nice et Bordeaux). Enfin toute une série de communes entre 2 500€/m² et 3 500 €/m² : Toulon, Dijon, Nantes, Rennes, Lille, Montpellier, Grenoble, Marseille, Strasbourg et Reims. Pour finir, ces villes où l’on peut devenir propriétaire d’un bien ancien pour moins de 2 000€/m² : Orléans, Le Havre, Bourges, Limoges, Nancy, Mets, Saint-Etienne ou encore Poitiers. Le pouvoir d’achat immobilier varie énormément d’une ville à l’autre. Exemples de biens dans l'ancien par budget (source : Notaires de France) .

Où investir en 2021 ?


Afin d’anticiper sa retraite, se constituer un patrimoine ou générer un complément de revenus, le secteur de l’immobilier demeure l’un des placements favoris des français. Cependant avec la crise actuelle, il est difficile de se projeter. Aussi, voilà un palmarès des grandes villes où investir en France, un palmarès des villes moyennes et enfin un palmarès des villes de la région parisienne. 
 

Les principaux conseils pour investir 


Ces classements s’appuient sur deux éléments : des critères purement immobiliers (fiscalité, prix à l’achat, rendements, loyer…) et sur des indicateurs socio-économique (niveau de vie, emploi, démographie…). Ainsi ces deux éléments permettent de combiner l’attractivité immobilière d’une ville, et son dynamisme. Chaque investisseur peut affiner ses indicateurs selon ses priorités qui lui sont propres. Cependant, un bon investissement doit respecter des règles capitales : l’étude de la demande locative ( qui varie selon les rues et les quartiers), l’emplacement, l’analyse future en cas de revente et surtout une préparation approfondie du projet en amont. 

 

Le politique du logement


Les dispositifs d’investissement locatif, les taxes, les aides financières, l’accession à la propriété, les impôts… mais aussi des encouragements à rénover son bien (Ma Prime Renov’ qui aide à financer les travaux énergétiques) avec sur le long terme, des restrictions possibles de location pour les bien considérés comme des passoires thermiques, et à l’heure actuelle cela concernerait près de 4.8 millions de logements. 
 
Tableau synthétique sur la politique logement du gouvernement (source : groupe BPCE)


https://gyazo.com/27b5f71bd8959d6ae2fe8277c3420262

Ce qu’il faut surveiller en 2021


Taux d’intérêt, offre et demande, accès au crédit, évolution des prix mais aussi situation économique et sociale, sanitaire… dans ce contexte inédit à quels indicateurs faut-il veiller en 2021 sur le marché immobilier ancien ? 


Les marqueurs au vert en 2021


L’accès au crédit s’est assoupli, et permet désormais aux ménages les plus modestes d’emprunter (la durée maximale des crédits pourra atteindre 27 ans au lieu de 25 ans. La part des mensualités d’emprunt est portée à 35 % des revenus des ménages au lieu de 33 %). Au sujet des taux d’intérêt, ils devraient rester à des niveaux assez bas, et aucun signe ne prévoit une forte remontée. Les besoins et la nécessité en logements demeurent immenses dans les zones tendues. Les prix ne flambent et ne dévissent pas. Aussi l’immobilier demeure une valeur sûre pour investir, acquérir sa résidence principale ou encore se constituer un patrimoine.

 

Les marqueurs au rouge en 2021


Le manque de visibilité, et les incertitudes risquent de rythmer 2021. Les impacts de la crise sanitaire, la crise économique et sociale n’ont, à ce jour, pas été mesuré entièrement. Une quantité de projets immobiliers pourraient être annulés ou retardés, à cause des différentes fractures économiques et sociales. Selon les situations financières et les secteurs géographique on pourrait voir émerger un marché immobilier à vitesse variables. La priorité demeure (après la situation sanitaire), la perspective de l’emploi et le pouvoir d’achat. 
Si la solvabilité des acheteurs demeure le critère le plus important, la confiance est l’un des moteurs nécessaires de l’immobilier. 

Source : Figaro immobilier