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Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

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Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Le calcul du rendement ou de la rentabilité d’un investissement locatif s’obtient grâce à la mensualité de crédit, le prix d’achat, le futur loyer et les différentes charges. Formules de calcul et explications du rendement net et brut.

L’investissement immobilier intéressent de plus en plus de particuliers français. L’investissement dans la pierre rassure et assure souvent une rentabilité plus importante que d’autres investissements financiers. La rentabilité permettra de déterminer si un placement rapportera plus qu’un autre, en fonction du loyer, du prix des loyers ainsi que des charges afférentes.

L’objectif de rentabilité ? le bien doit s’autofinancer et évidemment obtenir un meilleur rendement qu’une épargne sur un livret A ou bloquée sur un PEL.

Afin de réaliser un bon investissement locatif, la demande locative ainsi que l’emplacement du bien sont à étudier attentivement. Les placements demeurent cependant toujours plus ou moins risqués.

Calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif

Ce calcul permet de dégager une première idée de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à un autre. Les frais de notaire y sont intégrés en les ajoutant au prix d’achat et aux éventuels frais de travaux à réaliser avant la mise en location.

Formule de calcul

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat (incluant les frais d’acquisition)

Exemple

  • Prix d’achat : 100 000 €
  • Loyer prévisionnel : 700 €

Rentabilité brute : 700 x 12 = 8 400 x 100 / 100 000 = 8.4 %

Ce résultat permet de comparer les rendements bruts de différents investissements locatifs. Cependant, il faut l’affiner en y ajoutant les charges non récupérables et les impôts afférents à ce bien ce qui permettra de connaître la rentabilité nette de l’investissement locatif.

Calcul de la rentabilité nette d’un investissement locatif

Il faut ajouter les frais issus de ce bien (charges et taxes) à la rentabilité brute afin d’obtenir la rentabilité nette de l’investissement locatif. Le taux dégagé sera plus précis et permettra de se rapprocher au maximum de la rentabilité réelle du placement immobilier.

Formule de calcul

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 – charges locatives / prix d’achat

Exemple

  • Prix d’achat : 100 000 €
  • Loyer prévisionnel : 700 € / mois 8 400 € / an
  • Charges de copropriété annuelles non-récupérables : 900 €
  • Taxe foncière : 700 €
  • Réparations locatives : 300 €
  • Assurance loyer impayé : 100 €
  • Totalité des charges et taxes : 2 000 €

Rentabilité nette : 8 400 – 2 000 x 100 / 100 000 = 6.4%

Ainsi en comparant les deux taux obtenus on peut observer un écart de deux points de pourcentage. Si la gestion locative est confiée à un professionnel, les frais d’agence doivent y être ajouter ainsi que le coût du crédit, s’il y en a un.

La fiscalité de l’investissement immobilier

Autre élément non négligeable à prendre en compte : l’imposition des revenus fonciers. En effet, en incluant cette imposition on pourra obtenir la rentabilité nette de fiscalité, autrement appelée le rendement net-net.

Cette rentabilité nette de fiscalité dépend du régime des revenus fonciers et de la tranche imposable (micro BIC, micro foncier, réel…) ainsi que des dispositifs fiscaux dont l’investisseur peut bénéficier (Denormandie ou Pinel par exemple)

Il faut prendre en compte la vacance locative

Il faut prendre en compte un ou deux mois de vacance locative dans les calculs de ces différents rendements afin d’avoir différentes hypothèses optimistes comme pessimistes. En effet, la vacance locative peut impacter durement le rendement du bien. Afin de limiter au maximum cet impact il faut se tourner vers des villes où la demande pour ce genre de bien est forte. Il faut aussi anticiper une épargne de sécurité dans le cas où la vacance serait importante, car les mensualités de crédit sont elles réglable tous les mois.

 

Source : Le Figaro