Comment les propriétaires fixent-ils un loyer ?
Il est délicat pour un particulier de déterminer le loyer d’un logement locatif, en effet si il est trop élevé il découragera les candidats, si il est trop bas, il attirera certes, mais pourra difficilement être remis à niveau au fil des années.
Il faut donc trouver le juste milieu en fonction du logement et de sa localisation car selon les villes et les quartiers des écarts importants sont enregistrés.
Si le loyer peut être fixé librement dans les zones non tendues, il n’en va pas de même dans les secteurs où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande.
C’est le cas à Paris mais aussi dans de nombreuses grandes villes régionales, or dans ces secteurs, la liberté du bailleur est entravée par une réglementation de plus en plus contraignante.
En principe, vous pouvez fixer librement le loyer, mais les locataires ont alors le choix et peuvent émettre leurs exigences : le niveau de loyer est important de même que l’étiquette énergie.
En outre les programmes neufs, notamment dans le cadre de la loi PINEL, dont les loyers sont plafonnés, font automatiquement baisser les loyers de l’ancien, souvent moins qualitatif et plus énergivore, les locataires ont tendance à éliminer les logements les moins confortables aux charges élevées.
Une autre incitation à modérer le loyer : la solvabilité des locataires, par exemple à Nîmes, la demande est forte mais la difficulté reste de trouver des locataires solvables ; les loyers tendent à chuter un peu partout.
Ce phénomène s’amplifie souvent par le manque de dynamisme de la ville, il faut donc s’aligner sur les prix du marché et ne pas calibrer son loyer en fonction d’une mensualité de crédit ou d’un rendement, des sites d’annonces comme Fnaim, Adil ou Clameur sont disponibles pour vous aider à définir votre loyer.
En tenant compte du marché local, votre logement se louera plus vite et moins il pâtira de vacance locative ou d’impayés de loyers, une fois votre premier locataire en place, le loyer ne pourra être réévalué qu’en fonction de l’Indice de Référence de Loyers (IRL publié chaque trimestre par l’Insee), ou à condition qu’une clause du bail le précise.
Des loyers plafonnés dans 1149 communes.
Si votre logement se situe dans une zone où le plafonnement de loyers a été décrété et est reconduit chaque année, la hausse du prix ne peut se faire que d’un locataire à l’autre.
Ce décret concerne 1149 communes ou il existe des difficultés sérieuses d’accès au logement (vide ou meublé), un décret du 10 mai 2013 en dresse la liste, pour une première location ou un logement vacant depuis plus de dix-huit mois, vous conservez votre liberté de fixation du premier loyer.
Ensuite, celui-ci pourra être révisé chaque année en fonction de l’évolution de l’IRL. Au renouvellement du contrat avec le même locataire, au minimum trois ans plus tard pour une location nue, vous ne pourrez pas augmenter le loyer non plus, sauf si vous faites la preuve qu’il est sous-évalué, vous pourrez alors le majorer dans certaines limites.
L’augmentation du loyer est envisageable en cas de travaux du logement (ou des parties communes) au cours du bail ou de son renouvellement, à condition que le montant soit au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, mais la hausse ne pourra pas excéder 15% du cout total TTC de la dépense, si les travaux correspondent à plus d’u an de loyer, le bailleur redeviendra libre de fixer son prix de location.
Le départ du locataire et son remplacement par un autre ne vous autoriseront pas à augmenter le loyer qui devra rester le même.
Le cas de Paris
Depuis le 1er aout 2015, vous devez tenir compte de l’encadrement des loyers qui impose de ne pas dépasser un loyer en fonction qui est fonction de la surface et de la localisation, par exemple, une chambre de bonne de 10m² se loue 300 à 350€ cotre 500 à 600€ auparavant.
Les plafonds de loyers sont consultables sur le site de la DRIHL (www.referidf.com), pour une nouvelle location ou un logement vacant depuis plus de dix-huit mois, vous ne pouvez dépasser le plafond de référence majoré, sauf si votre logement possède des éléments d’exception en termes de localisation ou de confort.
L’ennui, c’est que le décret est peu précis quant aux éléments exceptionnels qui ne peuvent être pris en compte s’ils donnent lieu à récupération de charges, c’est le cas d’un gardien ou d’un ascenseur, une terrasse est considérée comme un élément exceptionnel cependant, dans ce cas la majoration est laissée au bon vouloir du bailleur, qui doit néanmoins rester raisonnable s’il veut louer facilement.
Au cours du bail, le loyer ne peut suivre que l’évolution de l’IRL, et en cas de relocation, il devra être identique à celui du précédent locataire, sauf si des travaux sont réalisés ou si le loyer est sous-évalué, lorsque le bail est renouvelé avec le même locataire, l’augmentation ne peut être invoquée que si le loyer est inférieur au plafond de référence minoré, et la hausse ne pourra pas dépasser cette limite.
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Source : Le Figaro/ Patrimoine
